Miks on Eestis nii palju tühjaks jäävaid maju ja kortereid, kuigi eluasemest räägitakse kui puudusest?

Eestis räägitakse sageli kahest näiliselt vastandlikust probleemist.

Ühelt poolt on paljudes piirkondades eluaseme leidmine keeruline ja kallis. Eriti puudutab see Tallinna, Tartut ja nende lähiümbrust, kus nõudlus ületab sageli pakkumise ning kinnisvara hinnad on kõrged.

Teiselt poolt seisavad paljudes Eesti linnades ja külades korterid ning majad tühjana.

Kuidas saab korraga olla nii eluasemepuudus kui ka suur hulk kasutamata eluruume?

Vastus peitub peamiselt selles, et tühjad eluruumid ja eluasemenõudlus ei asu samades kohtades ega vasta alati sellele, mida inimesed tegelikult vajavad.

Eestis on püsielaniketa eluruume väga palju

Rahvaloenduse andmetel oli Eestis 2021 aasta lõpus kokku 737 873 eluruumi.

Neist 557 146 olid asustatud ning 175 690 püsielaniketa.

See tähendab, et ligikaudu 24 protsendil eluruumidest ei olnud loendushetkel püsielanikku.

Võrdluseks oli 2011 aasta rahvaloendusel asustatud 84 protsenti eluruumidest ning 2000 aastal 87 protsenti.

Seega on püsielaniketa eluruumide osakaal pikema aja jooksul kasvanud.

„Tühi eluruum“ ei tähenda alati mahajäetud korterit

Oluline on aga mõista, mida statistikas asustamata eluruum tähendab.

Kõik püsielaniketa eluruumid ei ole lagunenud või kasutusest välja langenud.

Nende hulka võivad kuuluda näiteks:

• suvilad;
• teised kodud;
• ajutiselt kasutamata korterid;
• müügis olevad eluruumid;
• väljaüüritavad, kuid hetkel tühjad korterid;
• päranduseks saadud kinnisvara;
• remondis olevad eluruumid.

Seega ei saa 175 000 püsielaniketa eluruumist järeldada, et Eestis seisab sama palju kohe kasutusvalmis kodusid tühjana.

Suurim probleem on asukoht

Eluasemeturg on väga piirkondlik.

Korter Ida-Virumaa väikelinnas ei lahenda inimese eluasemeprobleemi Tallinnas.

Samamoodi ei pruugi Lõuna-Eesti külas olev tühi maja aidata perekonda, kelle töökoht, kool ja igapäevane elu on Harjumaal.

Inimesed ei otsi lihtsalt nelja seina ja katust.

Nad otsivad kodu kohas, kus on:

• töö;
• koolid;
• lasteaiad;
• ühistransport;
• tervishoid;
• kauplused;
• muud vajalikud teenused.

Kui töökohtade ja teenuste asukoht muutub, liiguvad inimesed neile järele.

Eesti rahvastik paikneb järjest ebaühtlasemalt

Viimaste aastakümnete jooksul on elanikkond koondunud eelkõige suuremate linnade ja nende ümbruse poole.

Harjumaa ja Tallinna lähiümbruse elanike arv on kasvanud, samal ajal kui mitmed väiksemad piirkonnad on elanikke kaotanud.

Selle tulemusena võib juhtuda, et ühes Eesti otsas ehitatakse uusi kortermaju, sest olemasolevatest kodudest ei piisa.

Teises kohas seisavad aga varasematele elanikele ehitatud majad osaliselt tühjana.

Eluruum ei liigu koos inimesega.

Mõni korter võib olla odav, aga ikkagi mitte atraktiivne

Kinnisvarakuulutustes võib leida kortereid hinnaga, mille eest Tallinnas ei saaks isegi väikest osa samaväärsest eluruumist.

See ei tähenda siiski, et nõudlus sinna automaatselt tekiks.

Inimene peab arvestama ka:

• töövõimalustega;
• sõidukuluga;
• koolide kaugusega;
• maja seisukorraga;
• kommunaalkuludega;
• kinnisvara tulevase müügivõimalusega.

Odav ostuhind võib olla ainult üks osa tegelikust kulust.

Vanade majade remont võib olla kallim kui nende turuväärtus

Eriti väiksemates kohtades võib tekkida olukord, kus korteri või maja turuväärtus on väga madal, kuid remont maksab kümneid tuhandeid eurosid.

Näiteks võib vaja minna:

• uut katust;
• elektrisüsteemi;
• vee- ja kanalisatsioonisüsteemi;
• küttesüsteemi;
• aknaid;
• soojustamist;
• siseviimistlust.

Kui maja väärtus pärast remonti ei tõuse kulutatud summaga samas suurusjärgus, ei pruugi investeering majanduslikult mõistlik tunduda.

Kortermajas sõltub ühe korteri väärtus kogu majast

Korteri puhul ei piisa sellest, et inimene teeb enda eluruumi korda.

Oluline on ka kogu hoone seisukord.

Kui kortermajas on palju tühje kortereid, võib tekkida probleem:

• remondifondiga;
• laenude saamisega;
• küttesüsteemiga;
• katuse ja fassaadi korrashoiuga;
• ühiste kulude jagamisega.

Mida vähem on aktiivseid korteriomanikke, seda raskem võib olla suuremaid renoveerimistöid korraldada.

Tühjaks jäämine võib ennast võimendada

Kui piirkonnast lahkub osa elanikkonnast, võib väheneda klientide arv.

Kui kliente on vähem, võib sulgeda pood.

Seejärel võib kaduda mõni teenus.

Õpilaste arvu vähenedes võib muutuda koolivõrk.

Bussiliine võib olla vähem.

Piirkond muutub uue elaniku jaoks veel vähem atraktiivseks.

Nii võib tekkida ring, kus elanike vähenemine põhjustab teenuste vähenemist ja teenuste vähenemine omakorda kiirendab elanike lahkumist.

Päranduseks saadud kinnisvara võib aastateks tühjaks jääda

Eestis on palju maju ja kortereid, mis jõuavad inimesteni pärimise kaudu.

Pärija ise võib elada:

Tallinnas;

Tartus;

välismaal;

või hoopis teises Eesti piirkonnas.

Ta ei pruugi soovida kinnisvara kasutada, kuid samas ei pruugi olla valmis seda ka müüma.

Põhjused võivad olla emotsionaalsed.

Näiteks on tegemist:

vanavanemate koduga;

lapsepõlvekoduga;

perekonna taluga.

Selline kinnisvara võib jääda aastateks kasutamata.

Mõnikord loodetakse tulevikus kõrgemale hinnale

Omanik võib arvata, et praegu pole mõtet müüa.

Kui korteri eest pakutakse näiteks väga väikest summat, võib tunduda mõistlikum oodata.

Probleem on selles, et ootamise ajal:

• maja vananeb;
• kommunaalkulud jätkuvad;
• remont võib muutuda kallimaks;
• piirkonna rahvaarv võib veel väheneda.

Alati ei muutu ootamine omaniku jaoks kasulikumaks.

Kõik tühjad kodud pole tegelikult müügis

Eluasemepakkumist hinnates on oluline vahe sellel, kas eluruum on olemas või turul saadaval.

Korter võib füüsiliselt olemas olla, kuid omanik:

ei müü seda;

ei üüri seda;

ei kasuta seda.

Sellisel juhul ei suurenda see tegelikult eluasemeturul pakkumist.

See seletab osaliselt, miks ühes piirkonnas võib olla palju püsielaniketa eluruume, kuid samal ajal üsna vähe normaalses seisukorras üürikortereid.

Teise kodu pidamine suurendab püsielaniketa eluruumide arvu

Statistikaamet on toonud üheks põhjuseks ka suvilad ja muu kinnisvara, kus inimesed aastaringselt ei ela.

Paljudel peredel võib olla:

linnakorter;

suvila;

maamaja;

päranduseks saadud teine eluruum.

Rahvaloenduse hetkel on inimese püsielukoht ainult ühes neist.

Teised lähevad statistikas püsielaniketa eluruumide hulka.

Seetõttu ei tähenda kõrge asustamata eluruumide osakaal automaatselt elamufondi raiskamist.

Turismipiirkondades võib olukord olla veel teistsugune

Mõnes piirkonnas kasutatakse eluruume hooajaliselt.

Näiteks võib korter või maja olla aktiivselt kasutuses:

suvel;

nädalavahetustel;

puhkuse ajal;

lühiajalise majutusena.

Aastaringset püsielanikku seal siiski ei ole.

Seega võib statistiliselt püsielaniketa eluruum olla praktikas üsna aktiivses kasutuses.

Samal ajal ehitatakse uusi eluruume juurde

2021 aasta rahvaloenduse järgi oli kümne aastaga Eestis juurde tulnud ligi 48 000 eluruumi.

Esmapilgul võib see tunduda kummaline, kui samal ajal on ligi veerand eluruumidest püsielaniketa.

Aga jälle määrab asukoht.

Uusi kodusid ehitatakse valdavalt sinna, kus inimesed neid osta soovivad.

Kui Tallinna lähistel kasvab elanike arv, ei lahenda sealset nõudlust asjaolu, et sadade kilomeetrite kaugusel on tühi korter.

Uus kodu ja vana eluruum ei ole alati sama toode

Inimeste ootused eluasemele on samuti muutunud.

Otsitakse:

madalamaid küttekulusid;

paremat energiatõhusust;

kaasaegseid tehnosüsteeme;

parkimiskohta;

rõdu või terrassi;

head ühistransporti;

lähedal asuvaid teenuseid.

Vana remontimata kortermaja võib küll pakkuda elamiseks piisavalt ruumi, kuid mitte vastata tänapäeva ostja ootustele.

Energiakulud võivad muuta odava korteri kalliks

Vana korteri ostuhind võib olla madal.

Kui aga maja on halvasti soojustatud ja küttesüsteem ebaefektiivne, võivad igakuised kulud olla suured.

Inimene võib seetõttu valida kallima, kuid energiatõhusama kodu.

Pikas perspektiivis võib see olla isegi soodsam.

Pankade laenupoliitika mõjutab samuti nõudlust

Odava kinnisvara ostmisel tekib mõnikord paradoksaalne probleem.

Inimesel võib olla võimalik tasuda laenumakseid, kuid pank ei pruugi soovida väga väikese turuväärtusega või raskesti müüdava kinnisvara ostu samadel tingimustel finantseerida.

Panga jaoks on kinnisvara ka laenu tagatis.

Kui piirkonnas toimub väga vähe tehinguid ja vara edasimüük oleks keeruline, suureneb finantseerija risk.

See võib muuta odava kodu ostmise keerulisemaks kui selle hind esmapilgul lubaks arvata.

Üüriturg võib väiksemates kohtades olla väga õhuke

Mõnes Eesti väikelinnas võib olla palju eluruume, kuid väga vähe üüripakkumisi.

See võib olla probleem näiteks inimesele, kes saab piirkonda töökoha, kuid ei soovi kohe kinnisvara osta.

Kui üüriturgu praktiliselt pole, võib ka töötaja leidmine piirkonna ettevõttele raskem olla.

Seega võib korraga eksisteerida kaks asja:

tühjad korterid;

elamiseks sobiva üüripinna puudus.

Eluasemeprobleem ei ole ainult eluruumide arvu küsimus

See ongi kõige olulisem erinevus.

Eluasemepuudus ei tähenda tingimata, et Eestis oleks füüsiliselt liiga vähe maju ja kortereid.

Sageli tähendab see, et puudus on:

sobivas kohas;

sobiva hinnaga;

sobivas seisukorras;

sobiva suurusega;

sobivate ühenduste ja teenustega

eluruumidest.

See on palju keerulisem probleem kui lihtsalt eluruumide koguarvu võrdlemine elanike arvuga.

Kas tühjad majad võiks kasutusele võtta?

Osaliselt kindlasti.

Mõnes piirkonnas aitaks:

hoonete renoveerimine;

energiasäästlikumaks muutmine;

kohaliku üürituru loomine;

transpordiühenduste parandamine;

teenuste säilitamine;

töökohtade tekkimine.

Aga kõiki tühje eluruume ei ole realistlik uuesti kasutusele võtta.

Kui piirkonnas pole enam piisavalt elanikke ega nõudlust, võib mõne hoone puhul olla mõistlikum selle kasutusest eemaldamine.

Mõnes kohas võib elamufondi olla lihtsalt liiga palju

Paljud Eesti asulad ehitati ajal, mil seal elas rohkem inimesi kui praegu.

Kui piirkonna rahvaarv väheneb aastakümnetega märgatavalt, jääb osa elamufondist üle.

Hoone ise aga ei kao koos elanikega.

Nii võivadki tekkida kortermajad, kus osa kortereid on püsivalt tühjad.

Sellises olukorras ei pruugi lahendus olla uute elanike leidmine iga hinna eest.

Mõnikord tuleb kohandada ka hoonete hulka tegeliku elanike arvuga.

Miks ei koli inimesed lihtsalt odavamasse piirkonda?

Sest kodu ei saa vaadelda ülejäänud elust eraldi.

Kui inimene kolib odavama kinnisvara pärast 150 kilomeetrit eemale, võib ta kaotada:

töökoha;

igapäevase ühistranspordi;

laste senise kooli;

lähedaste abi;

harjumuspärased teenused.

Eluaseme hind võib küll väheneda, kuid teiste kulude ja ebamugavuste hulk kasvada.

Seepärast ei lahenda odav kinnisvara automaatselt kallite piirkondade eluasemeprobleemi.

Eesti eluasemeturu paradoks on tegelikult üsna loogiline

Eestis võib olla korraga palju püsielaniketa kodusid ja eluasemepuudus.

Need kaks nähtust ei ole vastuolus.

Tühjad eluruumid asuvad sageli seal, kus nõudlus on väike.

Eluasemepuudus tekib seal, kus töö, teenused ja inimesed on koondunud ning nõudlus on suur.

Lisaks ei ole kõik püsielaniketa kodud tegelikult tühjad ega müügiks või üürimiseks saadaval.

Seetõttu pole küsimus ainult selles, kui palju Eestis eluruume on.

Olulisem küsimus on, kus need asuvad, millises seisukorras need on ja kas inimesed saavad ning tahavad seal elada.

Allikad ja edasi lugemine

• Statistikaamet – Rahvaloendus: eluruumide arv kasvab ning üha rohkem elatakse eramajades: https://www.stat.ee/et/uudised/eluruumid-ja-eluruumidega-hooned-31-detsember-2021
• Statistikaamet – Rahva ja eluruumide loendus 2021: https://www.stat.ee/et/statistikaamet/rahvaloendus-2021
• Statistikaamet – Rahvaloendus: keskmise Eesti elaniku kodu on vanem kui ta ise: https://www.stat.ee/et/uudised/rahvaloendus-keskmise-eesti-elaniku-kodu-vanem-kui-ta-ise
• Statistikaamet – Eluruumide ja eluruumidega hoonete andmetabelid: https://stat.ee/et/kalender/andmete-avaldamine-d24697